להשכיר או למכור את הבית בפלורידה אחרי העלייה?

השארת בית בפלורידה אחרי העלייה היא החלטה עסקית על נכס שכבר אינכם יכולים לראות, שמתקבלת תחת כללי מס שמשתנים ביום שאתם עוזבים. יש משפחות שמשאירות את הבית ומצליחות, בדרך כלל עם חברת ניהול טובה, משכנתא שסולקה או בריבית נמוכה, ובניין או שכונה שבהם דמי השכירות נשמרו. הרבה יותר משפחות מוכרות, כי המספרים שהפכו את הבעלות על הבית לזולה כשהיו תושבים, הנחת ה-homestead, תקרת השומה וביטוח לבית שבעליו גרים בו, מפסיקים לחול על בעלים שאינו גר בנכס. העמוד הזה מפרט מה משתנה, כדי שההחלטה תתקבל על סמך המספרים הנכונים.

עיקרי הדברים

• ההחלטה משתנה כשפלורידה מפסיקה להיות מקום המגורים הקבוע שלכם: הנחת ה-homestead ותקרת Save Our Homes מסתיימות, הביטוח מתומחר לבית שבעליו אינם גרים בו, ומישהו אחר צריך לפתוח את הדלת.
• הכנסה מהשכרת נכס בפלורידה חייבת במס בארה"ב בכל מקום שבו אתם גרים, וישראל ממסה את תושביה על הכנסותיהם מכל העולם; את שתי המערכות מיישבים האמנה ורואה החשבון, לא התקווה.
• התחילו ממה שהבית שווה היום; כל מספר אחר בהשוואה תלוי בו.

לתמחור נכון של הנכס שלי חוות דעת על מחיר שהוכנה באופן אישי, תוך יום עסקים אחד, או התקשרו: +1 561‑395‑8418.

מה משתנה ביום שפלורידה כבר אינה מקום המגורים הקבוע שלי?

שלוש עלויות זזות בבת אחת. ראשית, הנחת ה-homestead ותקרת Save Our Homes שייכות לתושב קבע של פלורידה שגר בבית; ברגע שאתם קובעים את מקום מגוריכם בישראל ומשכירים את הבית, השווי לצורכי מס עשוי לעלות לכיוון שווי השוק, וחשבון מס הרכוש (בדומה לארנונה) עולה בעקבותיו. שנית, הביטוח מתומחר מחדש לבית שגר בו שוכר או שעומד ריק בחלק מהשנה, ובאזורי החוף של מיאמי-דייד, ברוורד ופאלם ביץ' ההתייקרות הזו אינה קטנה. שלישית, התחזוקה מפסיקה להיות עבודה של סוף השבוע והופכת לדמי ניהול ועוד קבלנים שגובים תשלום בין שאתם שם כדי לבדוק את העבודה ובין שלא. הוסיפו את דמי אגודת הקונדו או דמי ה-HOA, והעלות החודשית של הבית שאתם משאירים גבוהה בדרך כלל מהעלות של הבית שגרתם בו.

אפשר באמת לנהל נכס להשכרה מישראל?

עם חברת ניהול נכסים מורשית, כן; לבד, לא לאורך זמן. בדיני השכירות של פלורידה יש תקופות הודעה מוקדמת, כללים לטיפול בפיקדונות וחובות תיקון שאינם נעצרים בגלל הפרש השעות. חברת ניהול מסננת שוכרים, מחזיקה את הפיקדונות כדין, מטפלת בדוד המים בשלוש לפנות בוקר ובתקלת המיזוג באוגוסט, ושולחת לכם דוח. דמי הניהול הם עלות אמיתית, ומקומם בהשוואה שלכם. ניהול עצמי מישראל עובד עד מקרה החירום הראשון, ובדרום פלורידה מקרה החירום הראשון רחוק לכל היותר קיץ אחד.

איך ממוסה משכיר שאינו תושב ארה"ב?

בשתי המדינות, והתיאום ביניהן נעשה לפי האמנה ובעזרת רואה חשבון. הכנסה מהשכרת נכס בארה"ב חייבת במס בארה"ב בלי קשר למקום מגוריו של הבעלים. על בעלים שאינם תושבים חלים כללי ניכוי והגשה שאינם חלים על תושבים, והפחת שנדרש בשנות ההשכרה משנה את תמונת רווח ההון כשתמכרו בסופו של דבר. ישראל ממסה את תושביה על הכנסותיהם מכל העולם, עם הקלות לפי אמנת המס בין ארה"ב לישראל ועם ההטבות שהחוק הישראלי מעניק לעולים חדשים לתקופה מסוימת אחרי העלייה. אנחנו לא מייעצים באף אחד מהנושאים האלה; אנחנו אומרים לכם שצריך להסדיר אותם לפני שהשוכר הראשון חותם, כי לפרק את זה בדיעבד יקר.

קל יותר למכור עכשיו או בהמשך?

עכשיו פשוט יותר; בהמשך אפשרי, אבל איטי יותר. מכירה לפני שאתם עוזבים פירושה שהבית במצב שאתם השארתם, הכללים לגבי דירת מגורים עיקרית ברורים ביותר, ואתם חותמים בנוכחות או באימות נוטריוני מרחוק לפי לוח הזמנים שלכם. מכירה אחרי שנים של השכרה פירושה בית במצב שהשאיר שוכר, חוזה שכירות ששורד את המכירה ומצמצם את מעגל הקונים למשקיעים אם לא הסתיים, ביקורים בנכס שדורשים הודעה מוקדמת, וסגירה שמתנהלת כולה מישראל. את כל זה עושים באופן שגרתי, ופרשנו אותו בעמוד מכירת בית בפלורידה מישראל. פשוט יש יותר חלקים נעים.

ומה אם השוק חלש כשאנחנו עוזבים?

שוק חלש הוא שאלה של תמחור, לא סיבה להשאיר נכס שאינכם יכולים לפקח עליו. ההשוואה הכנה היא בין הסכום נטו שתקבלו במחיר הנכון של היום לבין הסכום נטו הריאלי אחרי שנים של עלויות החזקה מחו"ל, דמי ניהול, תמחור מחדש של המס והביטוח, ומכירה מאוחרת עם שוכר בנכס. השוואה בין המחיר של היום למחיר שקיוויתם לו היא הדרך הנפוצה ביותר שבה משפחות מוצאות את עצמן בעלות של נכס להשכרה בפלורידה שמעולם לא רצו. בתים פרטיים ודירות קונדו מתנהגים אחרת בשוק חלש, ואנחנו מציגים לכם את הנתונים שלהם בנפרד.

איך אנחנו עוזרים לכם להחליט

אנחנו מכינים באופן אישי חוות דעת על מחיר לתרחיש המכירה, לנכס הספציפי שלכם, כשנתוני בתים ונתוני דירות קונדו נשמרים בנפרד. לתרחיש ההשכרה אנחנו מציגים את דמי השכירות המבוקשים כיום בבתים דומים ואת עלויות ההחזקה שבעלים שאינם גרים בנכס צריכים לצפות להן בבניין או בשכונה שלכם. החלטת המס ותזרים המזומנים היא שלכם ושל רואה החשבון שלכם. אם תחליטו למכור, העמוד מכירה לפני העלייה מפרט את לוח הזמנים.

Gia Freer, הברוקרית האחראית (Broker of Record) של PBP Real Estate, LLC, בעלת רישיון בפלורידה מאז 2000, ו-Grant Freer, בעלים ו-Broker Associate, עלו לישראל ביולי 2023 והשאירו רגל בשתי המדינות. ראינו משפחות מקבלות את ההחלטה הזו היטב ופחות טוב, וההבדל היה כמעט תמיד אם הן התחילו ממספר אמיתי.

מדריכים קשורים

• מכירת הבית בדרום פלורידה לפני העלייה
• מכירת בית בפלורידה מישראל
• קנייה ומכירה של נדל"ן בדרום פלורידה מחו"ל (עמוד ראשי)

התחילו מהמספר הזה. לתמחור נכון של הנכס שלי ונחזור אליכם תוך יום עסקים אחד עם חוות דעת על מחיר והשוואת ההשכרה לנכס שלכם. או התקשרו: +1 561‑395‑8418.

עמוד זה עוסק בצד הנדל"ני של השארת בית בפלורידה או מכירתו אחרי ההגירה, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. מעמד ה-homestead, המיסוי האמריקאי והישראלי על הכנסות שכירות ועל רווחים, וחובות המשכיר יש לבדוק מול שמאי המחוז, עורך דין או רואה חשבון (CPA) מוסמכים.