איך מוכרים בית בפלורידה כשגרים בישראל?

אפשר למכור בית בדרום פלורידה מישראל בלי לטוס בחזרה אפילו פעם אחת. מסמכי התיווך, טופסי הגילוי, ההצעות וההצעות הנגדיות נחתמים באופן אלקטרוני. שטר המכר (deed) ושאר מסמכי הסגירה שדורשים אימות נוטריוני נחתמים באימות נוטריוני מקוון מרחוק לפי דין פלורידה, בחבילת מסמכים בדואר, או באמצעות ייפוי כוח שאושר לפני הסגירה. מה שבאמת דורש תכנון מתל אביב, מירושלים או מנתניה הוא לא הניירת. זה הבית הריק, הביטוח שלו, מי פותח את הדלת, ומעמד המס שלכם ברגע הסגירה.

עיקרי הדברים

• על כל חתימה במכירה בפלורידה אפשר לחתום מישראל: חתימה אלקטרונית להסכם התיווך ולחוזה, ולסגירה אימות נוטריוני מקוון מרחוק, חבילת מסמכים בדואר, או ייפוי כוח שאושר מראש.
• הסיכונים במכירה מחו"ל הם פיזיים, לא משפטיים: ביטוח לבית ריק, הידרדרות במצב הנכס, גישה פיזית, והפתעות ברישום הבעלות (title) שתיקונן מרחוק לוקח שבועות רבים יותר.
• FIRPTA תלוי במעמד המס האמריקאי שלכם ביום הסגירה, ולא בכתובת שלכם; אזרחים אמריקאים שגרים בישראל אינם נחשבים אנשים זרים לעניין הניכוי במקור.

העמוד הזה מיועד לבעלי נכסים שכבר עלו לישראל, או שהחזיקו נכס בפלורידה במשך שנים, ועכשיו רוצים למכור אותו. אם עדיין לא עזבתם, מכירה לפני העלייה היא נקודת פתיחה טובה יותר.

לתמחור נכון של הנכס שלי חוות דעת על מחיר שהוכנה באופן אישי, תוך יום עסקים אחד, או התקשרו: +1 561‑395‑8418.

על מה אפשר לחתום מישראל, ואיך?

על הכול, באחת משלוש דרכים. הסכם התיווך, טופסי הגילוי של המוכר, טופסי ההזנה ל-MLS, חוזה הרכישה וכל נספח נחתמים באופן אלקטרוני. בסגירה, שטר המכר והתצהירים שדורשים אימות נוטריוני נחתמים באחת מהדרכים האלה: אימות נוטריוני מקוון מרחוק, שבו אתם מופיעים בשיחת אודיו-וידאו בפני נוטריון RON מפלורידה וחותמים באופן אלקטרוני; חבילת מסמכים בדואר שאתם חותמים עליה בפני נוטריון בישראל ושולחים בחזרה בשליחות, וסוכן הטייטל (title agent) יבקש לאמת אותה; או ייפוי כוח שנוסח במיוחד לנדל"ן בפלורידה ואושר על ידי חברת ביטוח הבעלות (title underwriter), וגם על ידי הבנק המלווה אם יש משכנתא לסילוק. ייפוי הכוח הוא האפשרות שהכי הרבה פעמים נדחית לשבוע האחרון, והיא זו שהכי הרבה פעמים מעכבת סגירה. החליטו על הדרך כבר כשאתם מעמידים את הנכס למכירה.

איך מתמודדים עם הפרש השעות ועם המועדים?

מתכננים את זמני התגובה לפני שהנכס עולה למכירה. ישראל מקדימה את פלורידה בשבע שעות ברוב ימות השנה. הצעות שמגיעות בצהריים בפלורידה מגיעות אליכם בשעות הערב המאוחרות; אנחנו מסכמים מראש כמה שעות אתם צריכים, וכך אנחנו מנהלים את ההצעות הנגדיות. תקופת הבדיקה (inspection period) בחוזה בפלורידה היא מועד קשיח שנמדד בימים; בקשת תיקונים או ביטול שהוחמצו בלילה אחד עולים כסף אמיתי. המרחק אינו משנה דבר בחוזה; הוא משנה רק את האופן שבו אנחנו מתזמנים סביבו.

מי שומר על הבית בזמן שהוא מוצע למכירה?

זה השלב שמוכרים מרחוק ממעיטים בו. מישהו צריך לפתוח את הדלת לצלם, לבדיקות, לשמאי, לצוות המדידה ולכל תיקון. תיבת מפתחות (lockbox) מאפשרת את הביקורים בנכס. אנחנו נוכחים בעצמנו בבדיקת הבית ובביקור השמאי. בחודשים שבינתיים, סיור חודשי עם תמונות, מיזוג שפועל עם יעד לחות, בדיקת מערכת ההשקיה וגינה מטופחת מונעים את נזקי הלחות, המזיקים והתראות האכיפה העירוניות (code enforcement), שגורמים לבית ריק בדרום פלורידה יותר נזק בשלושה חודשים מאשר שלוש שנים של מגורים.

הביטוח הוא הסיכון הגדול ביותר. פוליסת ביטוח דירה רגילה בפלורידה מגבילה או מחריגה בדרך כלל את הכיסוי אחרי שהבית עומד ריק תקופה מוגדרת, לרוב 30 או 60 יום. הודיעו לחברת הביטוח שהבית ריק, וקבלו בכתב נספח לנכס ריק (vacancy endorsement) או פוליסה לבית ריק. אם מדובר בדירת קונדו, ודאו שלאגודת הבניין יש את פרטי הקשר שלכם בישראל ואיש קשר שמחזיק מפתח למקרה חירום.

אילו בעיות ברישום הבעלות לוקח יותר זמן לפתור מחו"ל?

אלה שאף אחד לא חיפש עד שהיה חוזה. בעלים משותף שנפטר, בן או בת זוג לשעבר שעדיין רשומים בשטר, שעבוד של קבלן, סילוק משכנתא שמעולם לא נרשם, או זכות בירושה שמעולם לא עברה הליך צו קיום צוואה (probate). לכל אחת מהן יש פתרון; כל אחת לוקחת שבועות רבים יותר כשהמוכר בישראל והמסמכים צריכים אימות. בקשו ממשרד התיווך להזמין בדיקת בעלות (title search) ביום שהנכס עולה למכירה, ולא אחרי שנמצא קונה. אם הנכס הגיע אליכם דרך עיזבון, העמוד צו קיום צוואה בדרום פלורידה (באנגלית) מסביר מה צריך לקרות קודם.

מה מצב המס שלכם כמוכרים שגרים בישראל?

מעמד המס האמריקאי שלכם ביום הסגירה, ולא הכתובת שלכם, הוא שמכריע את שאלת הניכוי במקור. ניכוי לפי FIRPTA חל כשהמוכר הוא אדם זר לצורכי מס אמריקאי; אזרח אמריקאי שגר בישראל אינו אדם זר, והוא חותם על הצהרה שאינו אדם זר (certification of non-foreign status). מי שהחזיק בעבר גרין קארד, או מי שאינו אזרח, עשוי להיחשב אדם זר, ואז הקונה מנכה אחוז מהמחיר ברוטו ומעביר אותו לרשות המסים האמריקאית (IRS), אלא אם התקבל אישור ניכוי (withholding certificate) לפני הסגירה. רווח ההון כפוף לכללים הפדרליים, ואם הבית הושכר אחרי שעזבתם, גם הפחת וגם הפטור על דירת מגורים עיקרית (primary-residence exclusion) דורשים בדיקה יסודית. ישראל ממסה את תושביה על הכנסותיהם מכל העולם, עם הקלות לפי האמנה ועם ההטבות שהחוק הישראלי מעניק לעולים חדשים. הציגו את השאלות האלה לרואה חשבון (CPA) שמטפל בלקוחות חוצי גבולות לפני שמעמידים את הנכס למכירה; התשובות משפיעות על התזמון, ואישורי ניכוי אינם מתקבלים מהר.

אם יש שוכר בנכס

חוזה שכירות שורד את המכירה. הקונה מקבל את הבעלות כפופה לחוזה השכירות של השוכר, ולכן מעגל הקונים מצטמצם למשקיעים, אלא אם חוזה השכירות מסתיים לפני הסגירה. הפיקדונות מועברים בסגירה. ביקורים בנכס דורשים הודעה מוקדמת כדין לפי חוקי השכירות של פלורידה, ושוכר משתף פעולה. אם נותרו בחוזה עוד חודשים רבים, התזמון הנכון של ההעמדה למכירה חשוב יותר מהעמדה למכירה כבר היום, ואנחנו נאמר לכם את זה.

כך זה נראה כשזה עובד

חוות דעת על מחיר בשיחת וידאו. מסמכי תיווך שנחתמים באופן אלקטרוני. בדיקת בעלות שמוזמנת ביום הראשון. נספח לנכס ריק בפוליסה. תוכנית גישה מקומית עם אנשים שמותיהם ידועים. צילום, שיווק, חוזה עם זמני תגובה מוסכמים, בדיקת בית וביקור שמאי שאנחנו נוכחים בהם, סגירה ב-RON מהשולחן במטבח שלכם בישראל, והתמורה מועברת בהעברה בנקאית.

Gia Freer, הברוקרית האחראית (Broker of Record) של PBP Real Estate, LLC, בעלת רישיון בפלורידה מאז 2000, ו-Grant Freer, בעלים ו-Broker Associate, חיים בעצמם בין דרום פלורידה לישראל, וטיפלו ברצף הזה בדיוק עבור בעלי נכסים שלא היו בארץ באף אחד מהשלבים.

מדריכים קשורים

• מכירת הבית בדרום פלורידה לפני העלייה
• להשכיר או למכור אחרי העלייה
• קנייה ומכירה של נדל"ן בדרום פלורידה מחו"ל (עמוד ראשי)

התחילו מהמספר. לתמחור נכון של הנכס שלי ונחזור אליכם תוך יום עסקים אחד עם חוות דעת על מחיר שהוכנה באופן אישי ותוכנית מכירה מרחוק שמפרטת מי עושה מה. או התקשרו: +1 561‑395‑8418.

עמוד זה עוסק בצד הנדל"ני של מכירת נכס בפלורידה מחו"ל ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. נושאי FIRPTA, רווח הון, מיסוי ישראלי על הכנסות מחו"ל, ייפויי כוח ודיני שכירות יש לבדוק עם עורך דין או רואה חשבון (CPA) מוסמכים.