Vivir en Key Biscayne

Un solo camino de entrada y de salida: planifique con eso

El causeway es la única vía vehicular a la isla, y es de peaje. Eso marca la vida diaria, desde llevar a los niños a la escuela hasta recibir a un técnico, y marca la temporada de huracanes: la isla está en zona de evacuación, y cuando se emite una orden, el causeway es la salida de todos al mismo tiempo.

Tenga su plan de evacuación, su expediente de seguros y sus documentos importantes en un formato que pueda llevar consigo. Conozca la zona de su edificio o de su calle y lo que implica una orden antes de que empiece la temporada.

Inundación y viento: dos pólizas, y ambas caras si se manejan mal

En Florida el seguro de vivienda y el de inundación son pólizas separadas. En una isla barrera casi toda dirección está en una zona de inundación mapeada por FEMA, así que la cobertura de inundación es un requisito del prestamista en la mayoría de las propiedades financiadas y una decisión sensata en el resto. El precio de la cobertura de viento depende mucho de las características de mitigación de la estructura.

Documentos que conviene mantener vigentes:

• Certificado de elevación de la propiedad.
• Inspección de mitigación de viento con sujeción de la cubierta, conexiones techo-muro, protección de aberturas y forma del techo.
• Permiso del techo, fecha de instalación e inspección final.
• Documentación de ventanas y puertas de impacto o persianas, con sus permisos.
• Las carátulas vigentes de las pólizas de vivienda e inundación y, en condominio, el resumen de la póliza maestra.

Propietarios de condominio: recertificación, reservas y el mar

Florida exige que los edificios de condominio de tres o más pisos completen una inspección estructural de hito (milestone inspection) al llegar a cierta edad, con plazos anteriores en algunas ubicaciones costeras, y que financien reservas según un estudio de reservas de integridad estructural. Los edificios frente al mar y frente a la bahía en la isla están de lleno dentro de estas reglas.

Pida a su asociación el estado y el informe de la inspección de hito, el estudio de reservas y su plan de financiamiento, el presupuesto y los saldos de reservas vigentes, cualquier cuota especial planeada y el resumen del seguro maestro incluyendo viento e inundación. El prestamista del comprador pedirá lo mismo.

Casas y condominios, reportados por separado

Key Biscayne es uno de los mercados más pequeños del condado por cantidad, así que el tamaño de la muestra importa. La página de datos del mercado de Key Biscayne reporta por separado las casas unifamiliares y los condominios y casas adosadas, con activos, ventas cerradas del mes reportado y del año en curso, mediana de días en el mercado y mediana del porcentaje del precio de lista recibido, cada uno con su muestra y fecha de consulta. Las medianas se omiten cuando la muestra es demasiado pequeña para ser significativa.

Si piensa vender, lea el tamaño de la muestra junto a cada cifra antes de sacar una conclusión.

Si su situación hipotecaria o de cuotas cambió

Si usted debe más de lo que la propiedad podría venderse, o una cuota especial cambió el panorama, una venta corta (short sale) es una de las rutas que consideran los propietarios. Requiere la aprobación del prestamista y tiene consecuencias legales y fiscales que un abogado con licencia y un profesional de impuestos deberán atender según su caso. PBP no da asesoría legal ni fiscal.

Lo que sí puede hacer una firma inmobiliaria es explicarle el proceso, la documentación que suele exigir un prestamista y cómo avanza normalmente el calendario. Si esa es su situación, indíquelo al contactarnos y un agente de PBP que atiende ventas cortas se hará cargo desde ahí.

Cómo trabaja PBP en Key Biscayne

PBP Real Estate es una firma inmobiliaria con licencia en Florida (CQ1064615), con agentes radicados en Miami-Dade y también en Palm Beach y Broward, bajo Gia Freer, Broker of Record. Cuéntenos qué está evaluando y un agente de PBP con licencia le responderá directamente. Sus datos se quedan en PBP.

Esta guía es información general sobre procesos y no es asesoría legal, fiscal, de seguros ni una opinión sobre el valor de una propiedad determinada. Las cifras del mercado provienen de BeachesMLS, solo propiedades autorizadas para mostrarse en internet, con su período y su fecha de consulta.

Preguntas frecuentes

Díganos qué necesita en Key Biscayne