Guía para mudarse a Miami-Dade · datos actualizados cada día
¿Se muda a Miami? Sepa cuánto cuesta realmente cada zona antes de tomar el avión.
Quince zonas de Miami-Dade lado a lado, de Brickell a Palmetto Bay. Por cuánto se vendieron de verdad las casas y los condominios, cuánto por debajo del precio original de lista, cuotas de condominio, alquileres, zonas de inundación y una búsqueda en vivo para cada una. Datos de nuestra conexión directa con BeachesMLS, actualizados cada mañana.
En septiembre de 2026 la casa unifamiliar mediana de Miami-Dade se vendió en $700,000 (753 ventas), y el condominio o la casa adosada mediana en $420,000 (857 ventas).
La casa mediana de Miami-Dade se vendió un 4.9% por debajo de su precio original de lista en septiembre de 2026, frente al 4.7% en agosto de 2026; los condominios y las casas adosadas, un 6.1% por debajo del precio original.
Miami-Dade tiene 13.5 meses de oferta de condominios frente a 5.7 meses de casas unifamiliares, así que funcionan como mercados separados.
Los condominios de Downtown Miami (centro) muestran 38.9 meses de oferta, la cifra más alta de las zonas de esta guía; los de Coral Gables, 6.5.
Ni Florida ni Texas cobran impuesto estatal sobre la renta personal; el tope "Save Our Homes" de Florida limita el aumento anual del valor catastral de la vivienda principal al 3% o a la inflación, frente al 10% de la ley de Texas.
¿Por qué es difícil buscar vivienda en Miami desde otro estado?
Porque "Miami" en un anuncio suele ser solo una dirección postal, porque los condominios y las casas son dos mercados distintos, y porque el precio de lista es un punto de partida. La ciudad MLS "Miami" abarca la Ciudad de Miami y también zonas no incorporadas con dirección postal de Miami, como Kendall: hoy suma 1,996 casas y 4,894 condominios y casas adosadas en venta. En el condado hay 13.5 meses de oferta de condominios frente a 5.7 de casas, y en septiembre de 2026 la casa mediana se vendió un 4.9% por debajo de su precio original de lista.
Desde lejos, eso se traduce en recorridos perdidos y ofertas hechas a ciegas. Esta guía lo resuelve con cifras: cada zona con sus propios datos de casas y de condominios, nunca promediados juntos, y un botón que abre la búsqueda en vivo ya filtrada.
Nosotros publicamos estas cifras cada día desde nuestra propia conexión con BeachesMLS. Gia Freer, corredora responsable (Broker of Record) de PBP Real Estate, revisa lo que aquí se publica. Gia y Grant Freer han cerrado 764 transacciones y $203,032,127 en volumen de ventas desde 2000 (Flexmls, 1 de octubre de 2026), y PBP tiene una calificación de 5.0 en Google con 86 reseñas.
¿Dónde están las principales zonas residenciales de Miami-Dade?
De norte a sur por la costa: Aventura, Sunny Isles Beach, Bal Harbour, Surfside y Miami Beach del lado del océano; Edgewater, Downtown, Brickell y Coconut Grove sobre la bahía; Coral Gables, Pinecrest y Palmetto Bay hacia el sur, y Doral al oeste del aeropuerto. Haga clic en un número para ir a esa zona.
Mediana de venta, 1 ene. - 30 sept. 2026; (n) = ventas, si son menos de 20
Límites: Condado de Miami-Dade (SIG), Ciudad de Miami (subáreas de planificación) y línea costera de la Oficina del Censo de EE. UU. Haga clic en un número para ir a esa zona.
¿Cómo se comparan las zonas? Todas las cifras en una tabla
Casas y condominios en columnas separadas, con el precio de venta frente al precio ORIGINAL de lista primero y frente al precio final después. Ventas cerradas del 1 de enero al 30 de septiembre de 2026; oferta, rebajas, cuotas y alquileres según las propiedades activas al 6 de octubre de 2026.
Mediana con el número de ventas entre paréntesis; casilla vacía = muestra insuficiente o sin datos publicados. "Original / final" = mediana del precio de venta como porcentaje del primer y del último precio de lista. Meses de oferta = propiedades activas divididas entre las ventas cerradas de septiembre de 2026 (se muestra si hubo al menos 5). Cuota = cuota mensual mediana de condominio en anuncios activos. Alquiler = rango del 25% al 75% de los alquileres pedidos en anuncios activos, todos los tipos de vivienda. Las cinco zonas de la Ciudad de Miami usan límites oficiales; cuotas y alquileres se publican por ciudad MLS.
¿Qué muestran los gráficos sobre precios y negociación?
Los precios de las casas van de menos de $1 millón a varios millones según la zona, y en casi todas las zonas la venta cierra por debajo del precio original de lista. Use el primer gráfico para ubicar su presupuesto y el segundo para ver cuánto margen de negociación ha habido en cada zona este año.
¿Cuánto cuesta una casa o un condominio en cada zona?
Lo que se vendió en cada zona: mediana de venta, del 1 de enero al 30 de septiembre de 2026
Ventas cerradas en BeachesMLS, propiedades autorizadas para mostrarse en internet. Casas y condominios por separado, nunca promediados juntos. Se omiten los segmentos con menos de 20 ventas en el año (figuran en la tabla). Datos consultados el 6 de octubre de 2026.
¿Cuánto por debajo del precio de lista se vende en cada zona?
Cuánto por debajo del precio de lista se vendió: precio de venta como % del precio ORIGINAL y del precio FINAL
Precio de lista original Precio de lista final
Mediana por venta cerrada del 1 de enero al 30 de septiembre de 2026, BeachesMLS (datos consultados el 6 de octubre de 2026). El punto oscuro compara el precio de venta con el primer precio de lista; el claro, con el último precio de lista tras cualquier rebaja. Se omiten los segmentos con menos de 20 ventas.
¿Cómo ha cambiado el margen de negociación mes a mes?
Condado de Miami-Dade: cuánto por debajo del precio de lista se cerró cada mes, desde enero de 2024
Mediana de (precio de venta / precio de lista) - 1 por venta cerrada; casas = unifamiliares según la descripción legal fiscal; condos = condominios, casas adosadas y villas. BeachesMLS vía Trestle, datos al 5 de octubre de 2026. Último mes completo: septiembre de 2026.
¿Qué significa "Miami" en un anuncio?
La ciudad MLS "Miami" es una dirección postal: incluye la Ciudad de Miami y zonas no incorporadas del condado, como Kendall, Westchester y Tamiami. Con esa dirección hay hoy 1,996 casas y 4,894 condominios y casas adosadas en venta. En lo que va del año, la casa mediana con dirección de Miami se vendió en $700,000 (3,774 ventas) y el condominio mediano en $430,000 (3,571 ventas), con una cuota mensual mediana de $972. Para comparar vecindarios concretos, use las cinco zonas de abajo, que siguen los límites oficiales.
Dentro de la Ciudad de Miami: Brickell, Downtown, Edgewater, el Upper East Side y Coconut Grove
El núcleo urbano junto a la bahía. Las cifras de estas cinco zonas usan los límites oficiales de la Ciudad de Miami, no la dirección postal, así que describen el vecindario en sí.
1 Brickell
El distrito financiero de Miami, sobre la bahía de Biscayne, justo al sur del río Miami. La vivienda son torres de condominios a lo largo de Brickell Avenue y Brickell Bay Drive, además de Brickell Key, una pequeña isla a la que se llega por un puente corto. El Metromover, gratuito, recorre el vecindario y conecta con el Metrorail en la estación Brickell; Brickell City Centre es el principal complejo de tiendas y restaurantes.
Casas unifamiliares 0 en venta
El MLS no registra casas en venta ni vendidas aquí este año.
Condominios y casas adosadas 1,088 en venta
Mediana de venta en el año
$610,000558 ventas; $620,000 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
Al norte del río Miami: el distrito central de negocios, Bayfront Park, Museum Park con el Pérez Art Museum Miami y el museo Frost Science, y la arena Kaseya Center. Los trenes Brightline hacia Fort Lauderdale, West Palm Beach y Orlando salen de la estación MiamiCentral, y por la zona pasan el Metromover y el Metrorail.
Casas unifamiliares 5 en venta
Mediana de venta en el año
$2,300,0006 ventas; $1,975,000 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
82.0%del original → 95.7% del final
Meses de oferta
no publicado
Condominios y casas adosadas 855 en venta
Mediana de venta en el año
$540,000271 ventas; $600,000 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
Una franja de torres de condominios frente a la bahía, al norte de Downtown, desde el Adrienne Arsht Center for the Performing Arts hasta cerca de la calle NE 36, con el parque Margaret Pace junto al agua. Midtown y el Design District quedan justo al oeste.
Casas unifamiliares 0 en venta
El MLS no registra casas en venta ni vendidas aquí este año.
Condominios y casas adosadas 499 en venta
Mediana de venta en el año
$705,000349 ventas; $677,500 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
El corredor de Biscayne Boulevard desde la calle NE 50, aproximadamente, hasta el límite con Miami Shores. A diferencia de las torres más al sur, buena parte de la vivienda son casas unifamiliares, incluidos los distritos históricos de Morningside y Bayside junto a la bahía, con edificios de mediados de siglo (estilo MiMo) a lo largo de Biscayne Boulevard.
Casas unifamiliares 50 en venta
Mediana de venta en el año
$1,545,00091 ventas; $1,650,000 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
91.0%del original → 94.0% del final
Meses de oferta
5.0
Condominios y casas adosadas 96 en venta
Mediana de venta en el año
$485,00050 ventas; $365,000 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
Una de las zonas más antiguas de Miami, junto a la bahía al sur de Brickell y dentro de la Ciudad de Miami. Aquí están la marina de Dinner Key, Peacock Park y el Vizcaya Museum and Gardens, y las estaciones de Metrorail Coconut Grove y Douglas Road quedan en su borde oeste. La vivienda combina casas en terrenos arbolados con condominios de baja y gran altura cerca del agua.
Casas unifamiliares 64 en venta
Mediana de venta en el año
$2,850,000143 ventas; $2,500,000 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
91.4%del original → 94.7% del final
Meses de oferta
6.4
Condominios y casas adosadas 107 en venta
Mediana de venta en el año
$1,500,000184 ventas; $1,385,000 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
Ciudades y villas independientes en tierra firme, cada una con su propio gobierno municipal, código de zonificación y tasa de impuestos. Las cifras usan la dirección MLS de cada ciudad.
6 Coral Gables
Una ciudad independiente planificada en la década de 1920 por George Merrick, con su propio código de zonificación que regula la arquitectura y el paisajismo. Entre sus lugares emblemáticos están el Biltmore Hotel, la Venetian Pool, la calle comercial Miracle Mile y el campus principal de la Universidad de Miami. Los condominios se concentran cerca del centro de Coral Gables y de Ponce de Leon Boulevard; las casas ocupan el resto de la ciudad, incluidas calles frente a los canales.
Casas unifamiliares 137 en venta
Mediana de venta en el año
$2,280,501290 ventas; $2,275,000 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
92.8%del original → 94.6% del final
Meses de oferta
4.6
Con rebaja de precio ahora
44.5%de 137 activas
En zona de inundación especial (FEMA)
23.4%de 137 en venta
Condominios y casas adosadas 136 en venta
Mediana de venta en el año
$600,000175 ventas; $580,000 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
93.5%del original → 95.3% del final
Meses de oferta
6.5
Con rebaja de precio ahora
37.6%de 125 activas
Cuota de condominio mediana
$1,170/mes 115 anuncios
En zona de inundación especial (FEMA)
31.9%de 138 en venta
Alquiler: la mitad central de los alquileres pedidos va de $2,398 a $8,200 al mes (mediana $3,995, 239 anuncios activos).
Una villa incorporada en 1996 al sur de Coral Gables y South Miami, junto a la US 1 (South Dixie Highway). Los terrenos son más amplios que en la mayor parte del Miami-Dade urbano, y Pinecrest Gardens es el jardín botánico y parque público de la villa. Casi todo el mercado aquí son casas unifamiliares.
Casas unifamiliares 106 en venta
Mediana de venta en el año
$2,746,100150 ventas; $2,600,000 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
92.5%del original → 94.5% del final
Meses de oferta
7.1
Con rebaja de precio ahora
38.5%de 109 activas
En zona de inundación especial (FEMA)
28.4%de 109 en venta
Condominios y casas adosadas 15 en venta
Mediana de venta en el año
$255,00026 ventas; $362,500 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
94.2%del original → 94.9% del final
Meses de oferta
no publicado
Alquiler: la mitad central de los alquileres pedidos va de $2,300 a $10,000 al mes (mediana $5,800, 56 anuncios activos).
Una ciudad al oeste del Aeropuerto Internacional de Miami, incorporada en 2003, con una amplia base empresarial y logística, campos de golf y comunidades planificadas más recientes, como Downtown Doral. La vivienda incluye casas unifamiliares, casas adosadas y condominios.
Casas unifamiliares 108 en venta
Mediana de venta en el año
$1,025,000181 ventas; $1,000,000 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
94.9%del original → 96.5% del final
Meses de oferta
7.7
Con rebaja de precio ahora
44.2%de 113 activas
En zona de inundación especial (FEMA)
43.4%de 113 en venta
Condominios y casas adosadas 328 en venta
Mediana de venta en el año
$485,000409 ventas; $492,000 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
95.4%del original → 96.8% del final
Meses de oferta
7.6
Con rebaja de precio ahora
35.0%de 257 activas
Cuota de condominio mediana
$707/mes 247 anuncios
En zona de inundación especial (FEMA)
33.1%de 338 en venta
Alquiler: la mitad central de los alquileres pedidos va de $2,550 a $4,100 al mes (mediana $3,100, 347 anuncios activos).
Una villa incorporada en 2002 sobre la bahía de Biscayne, al sur de Pinecrest. Aquí están el Deering Estate, una finca histórica frente a la bahía con reserva natural, y el parque Thalatta Estate. El mercado es mayormente de casas unifamiliares.
Casas unifamiliares 79 en venta
Mediana de venta en el año
$1,200,000218 ventas; $1,100,000 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
92.8%del original → 95.3% del final
Meses de oferta
2.5
Con rebaja de precio ahora
32.9%de 79 activas
En zona de inundación especial (FEMA)
55.7%de 79 en venta
Condominios y casas adosadas 14 en venta
Mediana de venta en el año
$307,50020 ventas; $285,000 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
92.4%del original → 96.1% del final
Meses de oferta
no publicado
Alquiler: la mitad central de los alquileres pedidos va de $2,200 a $5,500 al mes (mediana $2,777, 65 anuncios activos).
Ciudades en islas e islas de barrera del lado del océano de la bahía de Biscayne. Aquí predominan los condominios, así que la cuota de condominio y los documentos del edificio pesan tanto como el precio.
10 Miami Beach
La ciudad en isla de barrera al otro lado de la bahía de Biscayne, unida a tierra firme por las calzadas MacArthur, Venetian, Julia Tuttle y otras. South Beach reúne el distrito histórico Art Deco y Lincoln Road; Mid-Beach y North Beach se extienden hacia el norte por Collins Avenue. Nuestra guía aparte de Miami Beach recorre cada vecindario y cada edificio. Lea la guía para mudarse a Miami Beach.
Casas unifamiliares 157 en venta
Mediana de venta en el año
$4,500,000177 ventas; $3,425,000 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
88.0%del original → 91.7% del final
Meses de oferta
7.8
Con rebaja de precio ahora
29.7%de 158 activas
En zona de inundación especial (FEMA)
97.5%de 161 en venta
Condominios y casas adosadas 1,640 en venta
Mediana de venta en el año
$510,0001,232 ventas; $495,000 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
92.0%del original → 94.6% del final
Meses de oferta
16.2
Con rebaja de precio ahora
34.6%de 1,690 activas
Cuota de condominio mediana
$1,130/mes 1,605 anuncios
En zona de inundación especial (FEMA)
91.6%de 1,674 en venta
Alquiler: la mitad central de los alquileres pedidos va de $2,350 a $6,300 al mes (mediana $3,500, 1,748 anuncios activos).
Una villa en isla a la que se llega por la calzada Rickenbacker, entre Crandon Park y el parque estatal Bill Baggs Cape Florida, con playas del lado del Atlántico. Los edificios de condominios frente al mar ocupan el lado este de la isla; las casas, las calles interiores.
Casas unifamiliares 31 en venta
Mediana de venta en el año
$4,437,50032 ventas; $3,650,500 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
90.4%del original → 93.3% del final
Meses de oferta
no publicado
Condominios y casas adosadas 110 en venta
Mediana de venta en el año
$1,400,000155 ventas; $1,225,000 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
93.9%del original → 95.3% del final
Meses de oferta
8.5
Con rebaja de precio ahora
38.5%de 109 activas
Cuota de condominio mediana
$1,793/mes 101 anuncios
En zona de inundación especial (FEMA)
100.0%de 105 en venta
Alquiler: la mitad central de los alquileres pedidos va de $6,200 a $15,500 al mes (mediana $8,850, 162 anuncios activos).
Una ciudad en el extremo noreste del condado, sobre el Intracoastal Waterway y cerca del límite con el condado de Broward. Aquí están Aventura Mall y una estación de Brightline, y las torres de condominios bordean el canal.
Casas unifamiliares 14 en venta
Mediana de venta en el año
$1,475,00025 ventas; $1,235,000 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
93.0%del original → 94.4% del final
Meses de oferta
no publicado
Condominios y casas adosadas 1,033 en venta
Mediana de venta en el año
$447,500598 ventas; $473,875 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
89.5%del original → 93.5% del final
Meses de oferta
19.5
Con rebaja de precio ahora
42.2%de 1,089 activas
Cuota de condominio mediana
$1,210/mes 1,067 anuncios
En zona de inundación especial (FEMA)
100.0%de 1,095 en venta
Alquiler: la mitad central de los alquileres pedidos va de $2,500 a $4,500 al mes (mediana $3,200, 517 anuncios activos).
Una franja angosta entre el océano Atlántico y el Intracoastal Waterway, al norte de Haulover Park, con torres de condominios frente al mar a lo largo de Collins Avenue. El muelle de pesca Newport es su punto de referencia.
Casas unifamiliares 18 en venta
Mediana de venta en el año
$2,325,00012 ventas; $2,350,000 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
90.1%del original → 96.5% del final
Meses de oferta
no publicado
Condominios y casas adosadas 976 en venta
Mediana de venta en el año
$577,500474 ventas; $790,000 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
90.3%del original → 93.5% del final
Meses de oferta
16.3
Con rebaja de precio ahora
41.0%de 1,061 activas
Cuota de condominio mediana
$1,455/mes 1,016 anuncios
En zona de inundación especial (FEMA)
55.6%de 1,041 en venta
Alquiler: la mitad central de los alquileres pedidos va de $2,650 a $8,500 al mes (mediana $5,275, 740 anuncios activos).
Un pequeño pueblo frente al mar, justo al norte de Miami Beach, con un distrito comercial de poca altura a lo largo de Harding Avenue y una combinación de casas y edificios de condominios.
Casas unifamiliares 15 en venta
Mediana de venta en el año
$1,650,00039 ventas; $1,531,500 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
92.1%del original → 93.2% del final
Meses de oferta
no publicado
Condominios y casas adosadas 74 en venta
Mediana de venta en el año
$970,00055 ventas; $1,055,000 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
93.0%del original → 94.6% del final
Meses de oferta
no publicado
Con rebaja de precio ahora
37.8%de 74 activas
Cuota de condominio mediana
$1,504/mes 72 anuncios
En zona de inundación especial (FEMA)
24.3%de 74 en venta
Alquiler: la mitad central de los alquileres pedidos va de $3,000 a $7,500 al mes (mediana $4,500, 83 anuncios activos).
Una villa justo al norte de Surfside, sede de Bal Harbour Shops, con edificios de condominios frente al mar a lo largo de Collins Avenue y una pequeña zona residencial de casas al oeste.
Casas unifamiliares 2 en venta
Mediana de venta en el año
$21,081,2506 ventas
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
92.8%del original → 92.8% del final
Meses de oferta
no publicado
Condominios y casas adosadas 115 en venta
Mediana de venta en el año
$1,603,50088 ventas; $2,300,000 en el mismo periodo de 2025
Vendido vs. precio de lista: original, luego final
90.5%del original → 91.9% del final
Meses de oferta
11.5
Con rebaja de precio ahora
29.2%de 120 activas
Cuota de condominio mediana
$2,670/mes 114 anuncios
En zona de inundación especial (FEMA)
6.2%de 113 en venta
Alquiler: la mitad central de los alquileres pedidos va de $4,100 a $19,500 al mes (mediana $6,500, 104 anuncios activos).
¿Qué hay en cada una de las 28 ciudades de Miami-Dade?
Cada ciudad de Miami-Dade tiene su propia página de datos del mercado actualizada a diario y una búsqueda en vivo de BeachesMLS; las ciudades con guía para mudarse la tienen enlazada aquí. Las cifras son anuncios activos a la venta al 6 de octubre de 2026, con las casas separadas de los condominios y casas adosadas.
Ninguno de los dos estados cobra impuesto estatal sobre la renta personal, así que el cambio está en cómo se calcula el impuesto a la propiedad, en el seguro y en las reglas de los condominios. Esta tabla compara las reglas de vivienda principal (homestead) según la ley de cada estado.
Tema
Texas
Florida (Miami-Dade)
Impuesto estatal sobre la renta personal
Ninguno; la Constitución de Texas lo prohíbe (art. VIII, sec. 24-a)
Ninguno; la Constitución de Florida lo prohíbe (art. VII, sec. 5)
Exención por vivienda principal (homestead)
$140,000 del valor catastral para los impuestos del distrito escolar (Código Tributario de Texas, sec. 11.13), más opciones locales
$25,000 para todos los impuestos más una segunda exención de hasta $26,411 en 2026 para impuestos no escolares (Fla. Stat. sec. 196.031)
Tope al aumento del valor catastral de la vivienda principal
10% por año (Código Tributario de Texas, sec. 23.23)
3% por año o la inflación (IPC), lo que sea menor: el tope "Save Our Homes" (Fla. Stat. sec. 193.155)
Quién fija la tasa
Distritos escolares, condados, ciudades y distritos especiales
El condado, la ciudad, la junta escolar y los distritos especiales; cada uno fija su tasa (millage) cada septiembre
Tres puntos de Florida que conviene conocer antes de ofertar:
La fecha clave es el 1 de enero y el plazo, el 1 de marzo. Para obtener la exención, la casa debe ser suya y su residencia permanente el 1 de enero, y la solicitud se presenta ante la oficina del tasador del condado (Property Appraiser) de Miami-Dade a más tardar el 1 de marzo. Si no se presenta a tiempo, se pierde la exención de ese año y el tope "Save Our Homes" empieza un año después.
El impuesto del vendedor no será el suyo. El tope se reinicia con cada venta, así que calcule a partir de su precio de compra, no de la factura del dueño actual. La calculadora de impuestos del Property Appraiser de Miami-Dade estima la factura de una propiedad concreta.
La portabilidad sirve para la segunda casa en Florida, no para la primera. Florida permite trasladar hasta $500,000 del ahorro acumulado por el tope a una nueva vivienda principal en Florida dentro de tres años fiscales (Fla. Stat. sec. 193.155); una primera compra al llegar de Texas empieza desde cero.
Información general sobre bienes raíces, no asesoría legal ni tributaria. Confirme su caso con un profesional de impuestos.
¿Qué debe revisar antes de comprar un condominio en Miami?
Los documentos de inspección estructural y de reservas del edificio, además de la cuota y cualquier cuota extraordinaria (special assessment). Florida endureció la ley de condominios después del colapso de Champlain Towers South en Surfside en 2021:
Inspección estructural obligatoria (milestone inspection): los edificios de condominio de tres pisos habitables o más necesitan una inspección estructural a más tardar el 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años, y luego cada 10 años; la autoridad local puede exigirla a los 25 años cerca del agua salada (Fla. Stat. sec. 553.899).
Estudio de reservas para integridad estructural (SIRS): la asociación debe tener uno al menos cada 10 años para cada edificio de tres pisos o más, y para presupuestos adoptados desde el 31 de diciembre de 2024 los propietarios ya no pueden votar para usar esas reservas en otra cosa (Fla. Stat. sec. 718.112).
Pida por escrito, antes de que termine su periodo de inspección: el informe de la inspección estructural obligatoria, el SIRS y cómo se están financiando las reservas, doce meses de actas de la junta, el presupuesto vigente, cualquier cuota extraordinaria aprobada o en discusión, y la póliza de seguro de la asociación con su deducible por huracán. Más detalles en nuestra guía sobre inspecciones estructurales obligatorias (en inglés) y cuotas por edificio en el índice de cuotas de condominio.
¿Cómo funcionan el seguro, las zonas de inundación y la temporada de huracanes?
En Miami-Dade, 67.2% de los condominios y casas adosadas y 44.6% de las casas en venta están dentro de un Área Especial de Riesgo de Inundación de FEMA (zona A o V), según la ubicación de cada anuncio sobre el mapa nacional de FEMA (6 de octubre de 2026). El seguro de propietario y el seguro contra inundaciones son pólizas separadas: la póliza estándar no cubre inundación, y un prestamista puede exigir seguro de inundación en zona A o V. En pólizas NFIP de casas dentro de esas zonas, el costo anual mediano en los códigos postales con casas en venta es de $886.
Antes de ofertar: confirme la zona de la dirección exacta en el mapa de FEMA, pida una inspección de mitigación de viento y, en construcciones más antiguas, una inspección de cuatro puntos, y consiga una cotización real de un agente de seguros con licencia durante su periodo de inspección. La temporada de huracanes del Atlántico va del 1 de junio al 30 de noviembre (Centro Nacional de Huracanes). Cifras por ciudad en nuestro informe de zonas de inundación (en inglés).
¿Cómo se asignan las escuelas públicas en Miami-Dade?
Por dirección: la asignación la fija Miami-Dade County Public Schools según límites y políticas del distrito, no según el nombre del vecindario. Verifique cualquier dirección en el localizador de escuelas de M-DCPS antes de firmar.
¿Cómo funciona una búsqueda planificada con Gia?
Cuéntele lo que necesita. Zonas que le interesan, casa o condominio, presupuesto y fecha de mudanza, por el formulario de abajo o al 561-395-8418.
Reciba una lista corta y una búsqueda en vivo. Gia le enviará las zonas y propiedades que encajan con su presupuesto y sus requisitos, y dejará guardada una búsqueda para que las nuevas propiedades le lleguen por correo.
Recorra con un plan. Visitas agrupadas en un viaje, recorridos por video de lo que no pueda ver en persona, y los documentos del edificio revisados antes de ofertar.
PBP Real Estate trabaja con compradores como corredor de transacción (transaction broker), igual que en cada operación (relaciones de corretaje en Florida).
Que Gia planifique su búsqueda de vivienda en Miami
Díganos qué está buscando. Gia Freer, corredora responsable (Broker of Record), revisará su solicitud y le contactará personalmente, por lo general el mismo día. Su información se queda en PBP.
¿Cuál es el precio mediano de la vivienda en Miami hoy?
En septiembre de 2026 la casa unifamiliar mediana del condado de Miami-Dade se vendió en $700,000 (753 ventas), y el condominio o la casa adosada mediana en $420,000 (857 ventas), según BeachesMLS (datos consultados el 6 de octubre de 2026). PBP Real Estate los reporta por separado porque son mercados distintos: Miami-Dade tiene 5.7 meses de oferta de casas y 13.5 meses de oferta de condominios.
¿Cuánto por debajo del precio de lista se venden las viviendas en Miami?
En septiembre de 2026 la casa mediana de Miami-Dade se vendió un 4.9% por debajo de su precio original de lista y un 2.7% por debajo de su precio final. Los condominios y las casas adosadas se vendieron un 6.1% por debajo del precio original y un 3.9% por debajo del precio final. La diferencia varía según la zona; esta guía muestra ambas cifras para cada una.
¿En qué parte de Miami-Dade hay más oferta de condominios?
Entre las zonas de esta guía, Downtown Miami (centro) tiene la mayor oferta de condominios, con 38.9 meses, al comparar las propiedades activas al 6 de octubre de 2026 con las ventas cerradas de septiembre de 2026. Coral Gables tiene la menor, con 6.5 meses. Los meses de oferta comparan inventario con ventas; no predicen hacia dónde irán los precios.
¿Pagaré impuesto estatal sobre la renta si me mudo de Texas a Florida?
No. La Constitución de Texas prohíbe el impuesto sobre la renta personal (artículo VIII, sección 24-a) y también la de Florida (artículo VII, sección 5). Lo que cambia es el impuesto a la propiedad: en Florida, el dueño de una vivienda principal (homestead) recibe hasta $25,000 de exención en todos los impuestos más hasta $26,411 en 2026 en los impuestos no escolares, y el tope "Save Our Homes" limita el aumento anual del valor catastral al 3% o a la inflación. Es información general, no asesoría tributaria.
¿Cuándo debo solicitar la exención homestead de Florida después de comprar en Miami?
La casa debe ser suya y su residencia permanente el 1 de enero, y la solicitud se presenta ante la oficina del tasador del condado (Property Appraiser) de Miami-Dade a más tardar el 1 de marzo de ese año. Si no la presenta antes del 1 de marzo, pierde la exención de ese año y el tope "Save Our Homes" empieza un año después.
¿Qué debo pedir antes de comprar un condominio en Miami?
Pida por escrito el informe de la inspección estructural obligatoria (milestone inspection) si el edificio está obligado a hacerla, el estudio de reservas para integridad estructural y cómo se financian las reservas, doce meses de actas de la junta, el presupuesto, cualquier cuota extraordinaria aprobada o en discusión, y la póliza de seguro de la asociación con su deducible por huracán. Florida exige inspecciones estructurales obligatorias en edificios de condominio de tres pisos habitables o más a los 30 años y luego cada 10 años.
¿Cómo busco propiedades en Miami y recibo las nuevas por correo?
Cada zona de esta página tiene un botón que abre la búsqueda en vivo de PBP Real Estate en BeachesMLS ya filtrada para esa zona: casas, condominios o ambos. En la página de búsqueda, la opción "Email me new listings like this" guarda la búsqueda y le enviará por correo las nuevas propiedades que coincidan. No necesita cuenta ni contraseña, y puede cancelarlo con un clic.
¿Puede PBP Real Estate ayudarme a comprar en Miami desde otro estado?
Sí. PBP Real Estate es una corredora inmobiliaria con licencia en Florida (CQ1064615) que atiende Miami-Dade directamente y trabaja con compradores como corredor de transacción (transaction broker). Gia Freer, corredora responsable (Broker of Record), planificará la búsqueda con usted: zonas, una lista corta, una búsqueda guardada y un plan de visitas. Llame al 561-395-8418 o escriba a info@pbpre.com.
Fuentes y método
Ventas, propiedades activas y meses de oferta: Fuente: BeachesMLS, septiembre de 2026 y del 1 de enero al 30 de septiembre de 2026; datos consultados el 6 de octubre de 2026. La información se considera confiable pero no está garantizada. Solo propiedades autorizadas para mostrarse en internet.
Brickell, Downtown Miami, Edgewater, Upper East Side y Coconut Grove: anuncios ubicados por coordenadas dentro de los límites oficiales de la Ciudad de Miami; un anuncio sin coordenadas no se cuenta, así que cada cifra es un mínimo.
Precio de venta vs. precio de lista mes a mes: BeachesMLS vía Trestle, datos al 5 de octubre de 2026. Rebajas de precio: anuncios activos al 6 de octubre de 2026. Cuotas de condominio: anuncios activos al 6 de octubre de 2026. Alquileres: anuncios activos de alquiler al 6 de octubre de 2026.
Zonas de inundación: zona FEMA (National Flood Hazard Layer) en las coordenadas de cada anuncio; costo de pólizas: OpenFEMA NFIP. La zona mapeada no es una determinación oficial.
Casas y condominios se clasifican por la descripción legal fiscal y nunca se promedian juntos. No se publica ninguna estimación automática de valor; la IA ayuda en la investigación y el armado, y un corredor con licencia es autor de cada cifra.
Publicado por Gia Freer, corredora responsable (Broker of Record), PBP Real Estate, LLC · licencia de corredora de Florida BK689801 · licencia de brokerage CQ1064615. Última actualización: 6 de octubre de 2026.