Su propiedad en Miami-Dade no se vendió

Qué muestran los datos y qué no

PBP no publica una cifra de propiedades vencidas ni canceladas en Miami-Dade. Nuestra conexión directa con BeachesMLS por medio de Cotality Trestle entrega las propiedades autorizadas para mostrarse en internet y no incluye los registros con estado vencido, retirado ni cancelado. Cualquier sitio que le presente una cifra exacta de listados vencidos en Miami-Dade está usando otro producto licenciado o está estimando sin decirlo.

Lo que sí podremos mostrarle es el mercado con el que competía su propiedad, y esa evidencia resulta más útil. Hoy en Miami-Dade hay 4,201 casas unifamiliares y 11,203 condominios y casas adosadas activos, con 5.3 y 13.2 meses de inventario respectivamente. Las casas cerradas en 2026 tardaron una mediana de 45 días en el mercado y se cerraron al 97% del último precio de lista; los condominios y las casas adosadas tardaron 69 días y cerraron al 96%.

Al comparar esas dos columnas, la razón por la que muchas propiedades no se venden deja de ser un misterio. Un condominio con 13.2 meses de inventario está en un mercado distinto al de una casa con 5.3 meses, y una propiedad puesta a la venta como si los dos mercados fueran iguales se quedará sin vender.

La metodología, dicha con claridad

Todas las cifras de esta página y de las páginas por ciudad provienen de la misma consulta con fecha: propiedades residenciales de BeachesMLS autorizadas para mostrarse en internet, filtradas a los municipios de Miami-Dade, con las casas unifamiliares siempre separadas de los condominios y las casas adosadas. Cuando una mediana tiene menos de cinco propiedades detrás, no la publicamos. Los días en el mercado y los días acumulados se presentan tal como los entrega el feed, así que una propiedad que se volvió a listar puede mostrar menos días que el tiempo total que usted realmente estuvo intentando vender. Si una cifra exigiera un historial de estados vencidos que no tenemos, la omitiremos en lugar de estimarla.

Por qué no se venden las propiedades aquí

El precio se fijó con expectativas y no con evidencia. Si en el condado las casas cierran al 97% y los condominios al 96% del precio de lista, queda muy poco margen por encima de la evidencia. Una propiedad con un 8% de exceso no se negocia hacia abajo: los compradores simplemente la descartan.

Un condominio se promovió como si fuera una casa. Las reservas, el estado de la inspección de hitos, las cuotas especiales y el seguro deciden hoy el resultado de un condominio en Miami-Dade. Si el comprador no queda tranquilo con los documentos del HOA (asociación de propietarios), no presentará una oferta a ningún precio.

La presentación perdió al comprador en la pantalla del teléfono. Fotografías débiles, sin plano, sin video cuando la propiedad lo merecía y una descripción escrita en diez minutos.

El acceso fue demasiado difícil. Horarios de visita restringidos e inquilinos poco dispuestos le cuestan compradores de los que nunca se enterará.

Nadie trabajó la propiedad. Sin revisiones de precio, sin recoger comentarios y sin una conversación honesta durante meses.

Antes de firmar algo nuevo

Vencido, cancelado y retirado son tres cosas distintas. Vencido significa que el contrato de listado llegó a su fecha final. Cancelado significa que usted y el broker (corredor) acordaron terminarlo antes. Retirado o fuera del mercado temporalmente significa que la propiedad salió de la vista pública pero el contrato sigue vigente, así que usted continúa comprometido con ese broker. Revise su contrato para ver la fecha final y el período de protección, la cláusula que aún puede generar una comisión si la propiedad se vende a un comprador que ese broker presentó. PBP es una firma inmobiliaria, no su bufete de abogados, y no le diremos qué significa su contrato. Un abogado de bienes raíces de Florida podrá leerlo en pocos minutos.